2019年，保利物业实现营收59.67亿元人民币，同比提升41.1%，实现净利润5.03亿元，同比提升49.7%，在管面积达到2.87亿方，同比提升50.6%，并于2019年12月19日成功港股上市。

保利物业的上述成绩，是保利发展锐意进取、持续升级的一个缩影。

保利发展从成立之初的艰苦创业，到2002年的股份制改制及2006年的A股IPO，从2002年提出“以做大做强房地产主业为主，适度地拓展相关行业”，再到2016年提出“以房地产开发经营为主，以房地产金融和社区消费为翼”的“一主两翼”发展战略。保利发展从军中走来，生于广州，为其赋予了纪律严明，执行力强，和敢闯敢试，锐意进取的特征，并随着市场不断蜕变。

2018年，保利发展再次进行战略升级，提出“不动产生态发展平台”，将不动产投资开发、综合服务与不动产金融三者协同发展。近年来，保利发展落实国家战略，为住房租赁、养老、物业、艺术教育、酒店等业务搭建平台，在市场竞争和体制机制方面摸索出了一条新的道路。

传承与发展

如果说，保利集团的快速成长和发展，是军队光荣传统和优良作风与市场化改革两方面优势的结合，那么，保利发展就是一个典型的例子。

保利发展总部所在地广州琶洲

1992年，在广州“望星楼”，13位穿着军装的军人，在一间不足20平方米的办公室，用12万元的现金资产创立了一家房地产公司，开始了创业的征程。这家公司就是广州保利房地产开发公司，也就是保利发展的前身。

今天，13人的队伍已有7万人同行，公司总资产已超过万亿元，业务覆盖百城、走向国际。

保利发展为什么成长得这么快？它的动力来自哪里？

在保利，有这样一种说法，“军装只要穿上，一辈子都脱不下来”。对于企业来说，军人的优秀品质一旦植入组织，也将是根深蒂固的。军人有着强烈的使命感和责任感，有着艰苦奋斗团结协作的精神，有着纪律严明令行禁止的优良作风，当这些军旅精神融入到企业文化当中，就会凝聚成企业文化中最内核的DNA，形成了强大的执行力。

另外，地处改革开放前沿的广州，和充分竞争的房地产行业，也让保利发展面对时代变迁和行业的调整，持续创新，炼就了穿越一个又一个调整周期的能力。

“保利发展是在市场经济的浪潮中创立的。在激烈的市场竞争下，必须要想办法生存。可以说，生存这两个字，贯穿了保利发展从过去到现在的历史，已经融入到我们的骨子里和血脉中了。”保利发展控股集团总经理刘平说。

1995年，在给南方航空建设职工宿舍项目后，保利发展投入了第一个真正意义上的商品房项目——广州工业大道保温瓶厂地块，即后来的红棉花园，于1997年11月建成开盘，这是保利发展市场化的标志。

2001年保利集团聚焦主业后制定的第一个五年计划的核心，就是做强做大保利发展。为此，保利集团打破原来的集团管理原则，变区域化管理为条块管理，使保利发展成为集团房地产业务的主体。

2002年7月，保利集团启动股份制改制，将保利发展的前身广州保利升级为保利房地产股份有限公司，并建立清晰的股份制结构。

保利发展制定了后来以“大十字”闻名业界的全国化发展战略，即抓住当时城镇化高速发展的战略机遇期，从广州走出去，主要沿着京广线（纵轴）和长江沿线（横轴）进行布局，业务快速扩张。

2006年7月，保利发展在A股市场IPO，此后，保利发展又连续进行了两次股份增发和公司债融资，累计从资本市场融资214亿元，这些从资本市场获取的资金，极大支持了保利发展得快速发展，成为房地产行业的领先企业，在保利的营收和净利润的占比也不断上升。

战略升级

战略是企业发展的核心，“精于战略，长于执行”是保利发展的核心竞争力之一。从2002年走向全国，落子国家中心城市，到十年发展纲要中提出的“大十字”布局，再到对沿海发达省份的渗透，以及随着西部大开发的节奏开疆拓土，保利发展始终坚持用动态的眼光，着眼于国家发展、行业大势以及客户需求，因时而动，择机发力。

与此同时，保利发展关于多元化的战略探索由来已久。

2002年，保利发展提出了“三个为主，两个结合”的战略定位，以做强房地产主业为主、以中心城市布局为主，商品房以住宅开发为主，将滚动开发收入与物业经营收入相结合，将资本经营与资产运营相结合，牢牢把握住中国房地产开发行业快速发展阶段的窗口期，精准依托资本市场，探索多元化发展模式，助力企业第一次腾飞。

随后，公司将“两个结合”提升为“三个结合”，强调扩大规模与提升效益相结合，使得企业在行业发展的黄金期，得以快速扩张，在十二五、十三五期间都实现了业绩翻番。

随着行业竞争迈入白热化的阶段，保利发展适时提出“一主两翼”的战略布局、“不动产生态发展平台”的愿景，整合产业链上下游资源，寻求第二增长曲线的盈利增长点，首先将物业管理板块推向资本市场，并在资产经营、大健康、会展、产业金融等领域有所突破。

回顾保利发展的两翼业务，多数是依靠平台化进行培育。首先，一线公司最先感知到市场需求中的商机，并在尝试中打磨出好的商业模式；接着，总部将分散各地的创新实践进行聚合和甄别，再进行标准化、模块化的提炼设计，并配给战略资源和组织机制实现牵引；最后，这一模式将回归到一线，完成全国化推广和落地，成为反哺一线深耕城市、整合资源、运营提升的利器。

例如，佛山保利水城是保利发展第一个购物中心项目，最初由华南公司开发运营，慢慢演化为保利商业雏形；物业服务同样是初期全国几个区域公司培育，再回到总部形成战略发展板块；和熹会从北京公司开发项目中酝酿而生，如今成为保利康养板块的标杆性产品；和乐教育源自武汉公司对于如何满足业主对于社区配套服务需求的思考等等。

保利发展控股集团董事长宋广菊指出，这种“平台孵化-总部牵引-反哺平台”的创新业务培育链条，在实际培育中比主业拓展需要更多的耐心，但可以帮助两翼业务获得市场竞争力和组织生命力。

保利发展的平台思维，经历了从组织创新的点状实践，到主业产业链的线性重组，再到一主两翼多元化发展的平面延展，最后目标是打造“不动产生态发展平台”。

保利发展打造不动产生态发展平台，也是应对市场变化的应时之举。宋广菊指出，面临行业逐渐步入峰值时代，地产开发要实现规模快速增长，获取超额利润，难度会越来越大。推行变革，结构调整，持续发展，成为摆在保利发展面前最重要的实践课题。

由此，在一主两翼的战略布局之上，保利发展思考运用生态平台理念，将各业务板块和生产要素有机组织起来，以整合力量突破行业价值链天花板，为企业找寻到共生共荣、持续发展的路径。即，以不动产开发投资为主，以美好生活服务、产业资本运作为两翼，目标是打造“不动产生态发展平台”。

刘平在2018年9月保利发展的战略发布会上也指出，当前，公司面临的经营环境，有两个重大的变化。

首先是行业的边界在延展。90年代的房地产开发，盖好房子是第一要务，满足“住”的基本需求。进入千禧年，互联、社区的理念深入人心，好的物管服务，能为客户实现资产增值。近十年，大型城市群兴起，更新改造、综合配套、产业运营的需求，呈爆发式增长之态。十九大之后，基于不动产业务，如何去构筑客户的美好生活，这个问题的解答，又重新定义了行业边界。

另一大变化，是发展动能在变化。在房地产调控的推动下，新的商业逻辑在形成，从需求端来讲，新一代的中国青年重视物理居所的品质，也关注个性服务的品味。从供给端来讲，新一代的中国城市群，必定会出现领跑世界的城市群经济圈，在有限土地的约束下，从城市核心、近郊到城镇的“同心圆”开发模式、存量物业的价值挖掘，以及“不动产+”的产业创新，将是兵家必争之地。

在刘平看来，需求端，供给端共同形成了行业新的发展动能。在市场经济、资本运作、国家战略的牵引下，不动产生态，将呈现出万物向阳、生生不息的景象。

“企业要生存壮大，一定要用谋发展的眼光，用做平台的思维，主动链接、主导整合、主推赋能，把产业的边界打通，将资源的价值提升，进化成‘不动产生态的神经网络’。”刘平说。

在此背景下，保利发展提出了“不动产生态”的概念。刘平解释说，在美好生活的蓝图中，以不动产投资开发为原点，立体延展出一个“生态球”：纵向是产业链的延伸，打通投资、设计、施工、代理、销售、物管、产业链金融等全链条服务。横向是不动产业态的扩展，在住宅、写字楼、酒店、购物中心、场馆、产业园、主题公园等物理场所内，提供居住、商务、文化、娱乐、康养、教育、产业经营等综合服务。

“这两条主线包裹的空间中，这个生态球通过人才、资本、科技、信息的链接，形成了一个共生共荣、和谐发展的有机系统。”刘平说。

战略升级后，保利发展将以不动产开发投资为主，以提供美好生活服务、实施产业资本运作为两翼，把保利建筑、保利物业等11个板块，升位为与保利发展平行发展的业务单元。

转型升级初见成效

自2018年再次战略升级以来，保利发展的不动产生态发展平台初见成效。

保利物业是保利发展综合服务的核心组成。基于20多年传统物业服务经验的沉淀，保利物业紧抓国家“放管服”改革和“乡村振兴”政策机遇，与政府共同探索出了一条“三位一体”的新型管理之路，并在2018年成功打造了保利公共服务平台——镇兴中国。

2019年，随着保利物业“大物业战略”的发布，保利公共服务运用精细服务和社会治理融合的思维，将美好生活的场景从社区延伸到城市，从高校到医院，从公共交通到特色小镇，已经开始逐步显示了大物业的概念和空间，创新了物业行业发展的新赛道。

保利物业总经理吴兰玉告诉记者，提出“大物业”战略，相当于是两个方面的突破。第一是从业主到更广阔的服务对象的突破。吴兰玉表示，以前我们都认为，业主才是物业公司服务对象。现在我们发现，需要物业服务的领域太多了，政府、企业、学校、军警后勤、景区、产业园等都需要，服务内容甚至包括水质检测、环境监测、路灯管理等等。

第二是从住宅到城市管理和城市服务的突破。“我们当时的想法是，如果还在住宅领域竞争，上升的空间就比较有限了。想要做大的话，必须要找另外的赛道。我们就提出了公共服务的板块，从社区走向城市，可以在960万平方公里的基础上，去畅想我们公共服务的场景。”吴兰玉说。

浙江嘉兴市嘉善县西塘景区，就是保利物业提供公共服务的一个典型案例。吴兰玉告诉记者，西塘景区附近的住宅小区，保利物业提供了优良的服务。但是景区的管理则不尽如人意。通过与当地政府的合作，保利物业接手了景区的管理，对景区的环境，不规范的商户，包括贩卖景区门票的黄牛党等，都进行了治理，景区的面貌焕然一新，助力景区从4A升级到国家级5A，门票收入也大幅提升。

如今，保利物业公共服务由浙江嘉善起航，深入上海、山东、北京、重庆、辽宁、四川、新疆、陕西、湖北、安徽、江西、广东等省市，拓展全国版图。截至2019年底，公共服务在管面积突破1.4亿方。在管公共服务项目已经覆盖全国22个省/自治区/直辖市，项目数达到266个。

2019年，保利物业实现营收59.67亿元人民币，同比提升41.1%，实现净利润5.03亿元，同比提升49.7%。在管面积达到2.87亿方，同比提升50.6%。2019年12月19日，保利物业功港股上市。成为港股IPO融资规模最大、发行PE最高的物业公司，实力位居央企物业行业第一。

保利健康产业投资有限公司（以下简称保利健投）是保利发展承担央企社会责任、推进健康板块发展的核心平台。目前，保利健投以康养为战略实施切入点，深耕健康产业投资及运营，已在北京、上海、广州、成都等城市重点开展养老类项目深耕和衍生业务拓展，形成了京津冀、长三角、珠三角、川渝区的全国业务布局，未来还将从高端体检、康养护理等方向切入，形成国内一流的健康服务品牌。

在养老服务方面，经过多年的运营服务积淀，保利健投形成了完整的养老机构运营、服务标准化体系，目前，旗下3家养老机构通过了民政局五星级养老机构现场评定。同时以中高端养老机构“和熹会”、公建民营机构“银福苑”为核心，辐射周边社区、提供居家养老服务，“三位一体”的品牌矩阵初步成型。

据保利健投总经理王力力介绍，目前保利健投已经建成投运的7个养老项目，大都已实现70%以上的入住率和盈利。目前根据保利发展的要求，正在开展项目的储备，和新项目的开工及开业。

王力力告诉记者，养老产业具有公益属性，不能以赚钱为唯一目的，但是企业要实现正常的运转，需要有盈利的能力。“所以保利健投没有采取快速扩张的发展模式，而是选择扎扎实实做好运营，跑通盈利模式，单点实现盈利，再进行复制，以确保企业的可持续发展，并打造符合中国特色的养老模式。”

保利发展不动产生态发展平台的其他业务板块，也在陆续孵化和培育中。

信保基金通过整合金融和产业资源，积极发挥地产金融的协同效应，将产融一体化做深做透，为投资者创造持续、稳定的投资回报，在国内地产基金行业处于领先地位。保利商业通过多年自有完整产品体系的开拓运营，因地制宜地打造非标化综合商业体，实现了高低配品牌规划，并拥有随需配置的运营能力。保利重工院作为“工程全产业链综合性技术服务商”，广泛从事建设工程设计、勘察监测、工程监理、技术咨询，在工程勘察监测行业、地铁监理等方面走在行业前列，BIM技术、工程自动化监测、勘察信息化等技术达国际先进水平。保利数码统筹建设基于“物联网和大数据”平台的保利发展“智能家居•智慧社区”生态，实现一个物联网平台、一个数据中心、多个业态、N种应用，根据需要任意设定智能场景，升级服务体验。

“保利发展将赋予这些产业更广阔的战略空间，更开放的市场机制，加速业务的成长。”刘平说。（《国资报告》记者 原诗萌）